Čitajući na socijalnim mrežama, zapao mi je za oko jedan post gde je okačen oglas cena nekretnina i postavlja se pitanje ko može da kupi ovaj stan. Samo što se taj stan nalazi na jednoj od najskupljih lokacija u Beogradu.
Prosečan građanin, sa prosečnim primanjima, uvek postavi pitanje kako da kupi stan koji je jako skup za njega, kao i ko može da kupi taj stan. Prosečan građanin koji zarađuje 1000 evra će za 40 godina rada zaraditi 480 hiljada evra. Tako da kada vidi cenu koja je već od 500 hiljada evra, pomisli ko može da kupi taj stan pošto je to suma koja je veća nego što on može da zaradi za ceo radni vek. Ta osoba je previdela samo jednu stvar, a to je da taj stan nije prosečan, niti je ta lokacija prosečna, pa nema smisla da se meri sa prosekom.
Važno je uvideti da se takvi komentari uvek dešavaju kada se oglase nekretnine koje su na ekstra lokaciji u centru Beograda. Tako merenje sa prosekom nema nikakvog smisla. Prvo, prosečna plata na tim lokacijama je više od 50% veća nego prosečna plata u Srbiji. Tako da ljudi koji žive na tim mestima mogu da priušte više nego ljudi koji žive u drugim mestima. Ali to nije jedini razlog zbog čega su nekretnine skuplje u Beogradu, već ih ima dosta, ali važno je videti ko može da kupi te nekretnine u Beogradu.
Kada se kupuje stan, treba uzeti u obzir koliko lica kupuje stan, jer je veoma važno napomenuti da su česti kupci velikih stanova dva lica (bračni par). Tako da, ako želimo da procenimo realnog kupca, moramo pretpostaviti da su to zapravo dva lica, a ne jedno. Opet, možemo da se zapitamo zašto bi jedna osoba kupovala stan od 100 kvadrata, ne treba mu toliki prostor, a ako je baš toliko bogat da može sebi to da priušti bez razmišljanja, onda takve pojedince nema smisla komentarisati jer su jako bogati i mogu sebi da priušte šta hoće.
Kupovina stana nije nužno vezana za dizanje kredita i preračunavanje kolika bi rata bila, već ljudi koji kupuju veće nekretnine prodaju manje nekretnine i posle samo dodaju razliku. Tako da se kredit diže samo zbog razlike u ceni između nekretnina.
Primer, uzmimo bračni par u kojem je svaki partner nasledio stan od 50 kvadrata na lokaciji gde će kupiti stan. Pošto su stanovi manjih kvadratura skuplji po kvadratu od većih stanova, kada bi ta dva stana od 50 kvadrata prodali, mogli bi da kupe nekretninu koja ima 110 kvadrata. Tako da više ne deluje kao nemoguća misija da se kupi stan od 110 kvadrata na Vračaru.
Ovo je klasična unutrašnja migracija, gde će ljudi koji su već živeli u tom naselju ili naselju koje ima sličnu cenu nekretnina zameniti nekretnine.
U slučaju da je bračni par sa Vračara nasledio stanove od po 40 kvadrata, a želi da kupi stan od 110 kvadrata, pretpostavićemo da je cena 4000 evra po kvadratu. Cena kvadrata stana od 40 kvadrata ćemo uzeti da je 4200 evra po kvadratu, a za stan od 110 kvadrata da je cena 3800 evra po kvadratu. Od prodaje će dobiti 336 hiljada evra, dok će njihov željeni stan koštati 418 hiljada evra, gde treba dodati i porez na prenos apsolutnih prava, koji iznosi 2,5%. Ako kupuju prvi stan, dobiće oslobađanje za prvih 55 kvadrata (njih dvoje), tako da će prenos platiti 5225 evra, a ukupno će im trebati 423 225 evra za kupovinu. Agencijska provizija nije uračunata jer ona nije obavezna, a stan može da se proda ili kupi i bez agencije.
Razlika koja im nedostaje je 423 225 - 336 000 = 87 225 evra.
Izvor tog novca može da bude ušteđevina, davanje roditelja ili drugih članova porodice ili prijatelja, kao i što može da bude pozajmica od prijatelja, kredit banke itd.
Ako uzmu kredit na tu sumu od 87 225 evra, mesečna rata bi bila 470 evra na 30 godina. Prosečna primanja na Vračaru su 165 hiljada dinara, dok je za dve osobe 330 hiljada dinara. Deluje da nije teško od primanja koja iznose 330 hiljada dinara izdvojiti 55 hiljada dinara za ratu kredita.
Postoje poslovi koji nude veće plate od proseka, i to dosta veće; to su doktori nauka, uspešni umetnici i sportisti, direktori, gastarbajteri, pa čak i kriminalci. Svi oni mogu da imaju daleko više novca od proseka, a većina njih želi da živi na najboljem mestu za život, tako da su oni ti koji kupuju te najskuplje stanove.
Nekada neko može da dobije stanove od investitora kojem je dao plac, pa ne čudi što onda ima više stanova u toj zgradi.
Većina pretpostavlja da je jedini izvor kupovine nekretnine plaćanje zaradom koju ostvaruje jedno lice, ali smo sada videli da je to daleko od realnosti. Načina da se obezbedi nekretnina ima mnogo i svako ima svoju računicu kupovine stana.
Ono što je važno napomenuti jeste da postoji jako veliki broj ljudi koji može da kupi te skupe nekretnine, a jedan od najvažnijih razloga je nasledstvo.
Svi stanovi koji sada postoje u Beogradu ili bilo gde u Srbiji imaju svog vlasnika. To znači da ima jako mnogo potencijalnih kupaca koji bi mogli da kupe skup stan, pogotovo kada se uzme u obzir da takav stan u većini slučajeva kupuju dve osobe.
Ovde očigledno dolazi do elitizma, jer onaj ko je rođen u Beogradu može sebi da priušti da živi u Beogradu ako mu roditelji ostave nekretninu. Dok oni koji nemaju nekretninu koju mogu da prodaju nemaju skoro nikakve šanse da kupe stan u Beogradu, osim ako njihova primanja nisu drastično veća od proseka, što je jako retko.
Već dok dete odrasta moguće je predvideti, s velikom verovatnoćom, koje dete će lagodno živeti, a koje neće. Mali broj dece će uspeti da se probije bez roditeljske pomoći, a u većini tih slučajeva to će biti sportisti, umetnici i ostali poslovi koji su bazirani na talentu, oni koji imaju sreće da razviju uspešan biznis, treći su kriminalci, kao i oni koji se probiju zahvaljujući dobrim kontaktima.
Pošto nije zabranjeno nikome ko ima novca da kupi nekretninu u Beogradu, svako može da je kupi. Problem nije u mogućnosti kupovine, već u novcu kojim treba platiti nekretninu.
Ovakva pozicija u mnogome potiče od roditelja i predaka, jer se od njih dobija nasledstvo, ali osim nekretnina mogu se dobiti i posao, kontakti, kao i društveni status. To sve zajedno utiče na posao kojim će se dete baviti, a samim tim i na prihode koje će imati. S većim prihodima je lakše kupiti i veći stan. Ovo je očigledan razlog za polarizaciju društva.
Kao što smo videli u primeru kupovine stana, lako je da bračni par kupi veliki stan ako svaki od njih nasledi po manji stan u tom naselju. Isto tako, vidimo da je nemoguće da pojedinac ili bračni par koji nema nikakvu imovinu koju mogu da proda, kupi ogroman stan u elitnom naselju.
Da bi deca obezbedila lagodan život, biraju partnera sa kojim mogu lagodno da žive, a to dovodi do toga da dete koje će naslediti određenu imovinu traži osobu koja ima isto toliko imovine, kao i što je sa poslom ista stvar.
Ono što predstavlja nasledstvo su, u najvećoj meri, nekretnine, kao i što je najteži korak za čoveka kupovina nekretnine. Tako da nekretnine predstavljaju podelu: s jedne strane su oni koji su puno nasledili ili puno zarađuju, a s druge strane su oni koji nemaju ili imaju malo nasledstva ili slabo zarađuju. Cene nekretnina diktira lokacija, samim tim moguće je predvideti ko živi na određenoj lokaciji.
Kako cene nekretnina mogu da odrede moć pojedinca tako mogu da opišu I celu državu
Cene nekretnina su vezane za ekonomsko blagostanje u državi, tako da dok ekonomija raste, rašće i cene nekretnina, a dok ekonomija slabi, slabiće i cene nekretnina. Zato je važan BDP, jer gledajući u BDP, moguće je predvideti cene nekretnina u nekoj zemlji, kao i pratiti dinamiku cena nekretnina preko BDP-a.
Ako pogledamo cene nekretnina u nekoj državi i BDP po glavi stanovnika, videćemo da postoji korelacija između ta dva podatka. Važno je napomenuti da se cene razlikuju od mesta do mesta, tako da cene nekretnina nisu uniformne za celu državu; stoga se mora paziti na lokalni karakter cena nekretnina i plate u određenom mestu.
Zašto su primanja bitna za cene nekretnina?
Cene nekretnina definiše potražnja za istim; na slobodnom tržištu, potražnja predstavlja iznos koji je neko spreman da plati za nekretninu. Da bi kupac mogao da odvoji određenu svotu novca za stan, on mora da zaradi te pare (nekada je izvor prodaja druge nekretnine). Dakle, primanja građana diktiraju cenu stana jer primanja označavaju koliko novca građani imaju kod sebe ili kolika im je kreditna sposobnost.
Pošto su plate u Srbiji u konstantnom porastu, ne treba da čudi što su cene nekretnina u konstantnom porastu. Korelacija je izuzetno visoka između porasta plata i cena nekretnina. Kada se ljudima poveća plata, njihova kreditna sposobnost raste i oni mogu više da ponude na slobodnom tržištu za nekretninu.
Takođe, inflacija je povezana sa cenom nekretnina. Na primeru Srbije možemo videti da je porast cena nekretnina približan inflaciji; cene stanova su u 2022. i 2023. godini brzo rasle, ali je i inflacija rasla tim tempom. Cene nekretnina prate inflaciju, tako da ako imamo inflaciju od 10%, cene nekretnina će porasti u intervalu od 8% do 12%. Ako je inflacija 2%, onda možemo očekivati da su se cene nekretnina promenile u intervalu od 0% do 4%.
Dakle, dinamika cena nekretnina zavisi od inflacije, dok primanja građana u velikoj meri zavise od inflacije. Zato se nekretnine smatraju dobrom investicijom kada želimo da zaštitimo novac od inflacije.
A kako su vezani?
Stambeni kredit se određuje u odnosu na platu i uvek se izražava u procentima od plate. Zato kada poraste plata, poraste i moguća rata kredita, što dovodi do porasta cena nekretnina. Jer što ljudi imaju više novca, više mogu da ponude za stan.
Sa druge strane, osnovni razlog za povećanje plata je inflacija, tako da je niz sledeći:
Povećanje inflacije → povećanje plate → povećanje rate kredita → povećanje cena nekretnina
Zato kod BDP-a imamo koliko je porastao BDP i koliko je “realno” porastao BDP; oba parametra računaju ekonomisti. BDP je makroekonomski podatak koji može da objasni da li će cene nekretnina rasti ili padati. Naravno, postoje i drugi razlozi koji određuju da li će na nekoj lokaciji padati ili rasti cena nekretnina.
Možemo uočiti da BDP izražen po glavi stanovnika predstavlja važan podatak kada hoćemo da vidimo koliko koštaju nekretnine u određenoj državi. Ovde je važno napomenuti da lokacija mora biti ekvivalentna lokaciji u drugoj državi. Merimo cenu stana u prestonici sa cenom stana u prestonici, cenu stana u gradu sa cenom stana u gradu, cenu u selu sa cenom u selu.
Zato su stanovi u Parizu, Berlinu i Londonu skuplji nego u Beogradu, a opet cene u Beogradu su veće nego cene u prestonicama mnogih afričkih zemalja. Cene nekretnina označavaju kupovnu moć građana, tj. koliko imaju novca.
Rata kredita zavisi od stope kredita. Kada rastu kamatne stope centralnih banaka, možemo očekivati i da raste cena kredita. Što je kamatna stopa viša, to više novca ide na otplatu kamate, samim tim ostaje manje za glavnicu. Zbog toga se smanjuje iznos koji građani mogu da dignu, a kada mogu da dignu manju svotu novca, onda mogu manje da ponude za nekretninu.
Šta najviše utiče na cene nekretnina od markoenomskih parametara
Blagostanje države se prati u rastu BDP-a i kamatnih stopa centralnih banaka. Postoje i drugi efekti, ali oni su ili lokalnog karaktera ili su jednokratni.
Blagostanje u državi dovodi do imigracije, a imigracija dovodi do porasta cena nekretnina jer sada ima više kupaca nekretnina, ali broj nekretnina ostaje isti.
Jednokratni efekat je masovno doseljavanje Rusa posle Putinove invazije na Ukrajinu, gde je došao veliki broj kupaca iz Rusije i kupio sve što je tada bilo aktuelno na tržištu, pa je cena u tom trenutku porasla.
Lokalni karakter označava da zbog dešavanja u tom mestu raste ili pada cena nekretnina. Primer: kada se izgrade škola, bolnica, ili tržni centar u određenom naselju, cena nekretnina raste.
Porast plata u državi dovodi do porasta cena nekretnina, tako da kada država podigne plate u januaru 2025. godine, možemo očekivati trend rasta cena.
Pošto su centralne banke spustile kamatne stope, možemo od nove godine očekivati niže stope kredita, samim tim, to će kroz par meseci uticati na porast cena nekretnina.
Mnogi priželjkuju smanjivanje cena nekretnina, ali to nema velikog izgleda u 2025. godini.
Međutim, to ima i dobru stranu jer se očekuju napredak ekonomije i povećanje životnog standarda u Srbiji.
Nekretnine će, kao i do sada, ukazivati na mnoge parametre u društvu(koji su navedeni u tekstu ali oni koji nisu navedeni u tekstu), od najsitnijih do najkrupnijih. Dok sve ovo utiče na geopoltičku poziciju određene države.
Autor: Jovan Babić